Что такое предварительный договор
Это соглашение, стороны которого обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном. Обычно такой основной договор связан с передачей товаров, выполнением работ или оказанием услуг (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Однако в законе нет прямого запрета на то, чтобы согласовать заключение другого договора, не указанного в п. 1 ст. 429 ГК РФ. Верховный Суд РФ упомянул, что можно заключать и другие договоры, их перечень не закрыт (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Предварительный договор может понадобиться в случаях, когда стороны решили заключить основной договор, но пока не могут согласовать все его условия и/или определить, когда именно смогут заключить его. Например, покупатель собирается брать кредит на покупку недвижимости, но не знает, когда получит деньги, поэтому не может указать срок оплаты.
Если же вам известны все условия основной сделки и/или вы хотите сразу обязать контрагента передать либо принять и оплатить вещь, можно заключить другой договор. Например, о продаже будущей вещи. В этом случае не придется потом заключать еще один договор и можно сразу перейти к передаче имущества.
Предварительный договор отличается от других, схожих на первый взгляд, соглашений, в частности от соглашения о намерениях. Оно, как и предварительный договор, фиксирует намерение сторон заключить сделку, но обычно не дает права понудить к этому контрагента.
В какой форме заключить предварительный договор и нужно ли его регистрировать
Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного договора. Если она не установлена, то нужна письменная форма. Нарушение этих правил делает предварительный договор ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Это значит, что у вас не возникнет никаких прав и обязанностей по этому договору, а все полученное по нему (например, задаток) придется вернуть (п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).
Нотариально удостоверять предварительный договор нужно, если основной договор будет заключен в нотариальной форме. Это касается как случаев, когда нотариальная форма основного договора предписана законом, так и тех, когда стороны сами установили ее своим соглашением, в том числе включив соответствующее условие в предварительный договор (п. 2 ст. 429, пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Например, договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО по общему правилу подлежит удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об ООО). Это означает, что и предварительный договор купли-продажи такой доли нужно удостоверить.
Регистрировать предварительный договор не нужно, даже если необходимо будет регистрировать основной договор (См. Позицию ВАС РФ, ВС РФ).
Какие условия предварительного договора являются существенными
В предварительном договоре нужно обязательно закрепить (п. 1 ст. 432, п. п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ):
- обязанность сторон заключить основной договор — в этом суть предварительного договора, его предмет;
- предмет основного договора. Если на момент заключения основного договора данных для согласования предмета недостаточно (например, объект недвижимости еще не существует), согласуйте условия, которые позволят его определить;
- условия основного договора, которые хочет согласовать хотя бы одна сторона. Обычно контрагенты настаивают на определении цены договора, сроков передачи и оплаты товара.
Иные условия основного договора (даже те, которые названы в законе существенными) можно согласовать позже. Например, плату за аренду недвижимости. Если не удастся договориться самим, придется улаживать разногласия в суде (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
Если вы не включите в предварительный договор условия, которые обязательно должны в нем быть, его могут признать незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). И если одна сторона уже получила по нему какие-то платежи, их придется вернуть с процентами как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
Как всегда быть в курсе последних изменений и новостей законодательства?