В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды
Вы можете потребовать расторжения договора, если арендатор:
- пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Если вы хотите расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
- не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
- допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Имейте в виду, что основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.
Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее семи дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).
По какому адресу и как направить предупреждение о необходимости устранить нарушение
Поскольку направление предупреждения дает вам право требовать расторжения договора, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
По общему правилу сообщения юрлицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, если такой порядок установлен в договоре (п. 5 названного Обзора).
По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). По смыслу ч. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, отправитель не должен приводить доказательства, позволяющие установить содержание отправленного сообщения. Кроме того, досудебную претензию необязательно отправлять ценным письмом с описью вложения, если этого не требует закон или договор. Тем не менее рекомендуем вам направлять предупреждение так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:
- телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Арбитражный суд либо возвратит исковое заявление, либо сделает это, предварительно оставив иск без движения (ч. 1 ст. 128, п. п. 4, 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 13 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.
Что указать в предложении о расторжении договора
Укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
По какому адресу и как направить предложение о расторжении договора
Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.
Какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка
Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.
Однако учтите, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
В связи с этим рекомендуем направить арендатору два отдельных документа. При этом после отправки предупреждения лучше выждать определенное время, в течение которого арендатор сможет устранить нарушения.
Как подготовить и подать исковое заявление о расторжении договора аренды в арбитражный суд
Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если ко дню обращения в суд такой срок не истек и отсутствует ответ арендатора, суд возвратит исковое заявление (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
Если стороны договора аренды — организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд (ч. 2 ст. 27 АПК РФ).
Чтобы подать исковое заявление в арбитражный суд:
- определите подсудность спора по правилам ст. ст. 35, 36, 37 АПК РФ;
- составьте исковое заявление с соблюдением требований, предусмотренных ст. 125 АПК РФ;
- соберите документы, подтверждающие правомерность вашего требования (нарушение договора арендатором, иные основания для расторжения);
- уплатите госпошлину в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.21 НК РФ;
- подайте в арбитражный суд иск с приложением документов, предусмотренных ст. 126 АПК РФ.
Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс
Готовое решение: Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}
