В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды

Вы можете потребовать расторжения договора, если арендатор:

• пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Если вы хотите расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
• не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Имейте в виду, что основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее семи дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

По какому адресу и как направить предупреждение о необходимости устранить нарушение

Поскольку направление предупреждения дает вам право требовать расторжения договора, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юрлицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, п. 4 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Досудебный порядок урегулирования спора также будет соблюден, если предупреждение направить по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок явно и недвусмысленно предусмотрен в договоре либо является обычной деловой практикой между вами и ранее обмен сообщениями вы осуществляли в том числе таким образом (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 5 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Подтвердить отправку сообщения вы можете, сделав и заверив распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, а также точного времени ее получения (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). По смыслу п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020, отправитель не должен приводить доказательства, позволяющие установить содержание отправленного сообщения, однако получатель вправе представить доказательства того, что в его адрес направлялось не сообщение, а иная документация (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).

Предупреждение о необходимости устранить нарушение можно вручить арендатору лично либо направить по почте или с помощью иных служб доставки (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).

Досудебную претензию необязательно отправлять ценным письмом с описью вложения, если этого не требует закон или договор и это не следует из обычая или установившейся в ваших взаимоотношениях практики (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18). Тем не менее рекомендуем вам направлять предупреждение так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

• телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
• ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
• нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Арбитражный суд возвратит исковое заявление (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18). Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).

Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс

Готовое решение: Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}