Какие сведения о продавце следует проверить

При проверке контрагента — вашего продавца по договору обратите внимание, в частности, на наличие возбужденных исполнительных производств в отношении продавца. Дело в том, что в целях обеспечения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель может наложить арест на имущество должника (ч. 1 ст. 80 Закона об исполнительном производстве), в том числе на земельный участок. А арест будет препятствовать госрегистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку наличие ареста по общему правилу является основанием для приостановления государственной регистрации прав на недвижимость до его снятия (п. 37 ч. 1, ч. 6 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости).

Информация о наличии ареста, если он уже есть, будет отражена в выписке из ЕГРН.

Также проверьте полномочия подписанта. В частности, если подписывать договор купли-продажи будет представитель по доверенности, проверьте его доверенность.

Обязательно проверьте, является ли продавец собственником участка. Это важно, поскольку для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Также проверьте основания возникновения права собственности продавца.

Как проверить, является ли продавец собственником земельного участка

Узнать, кто является собственником земельного участка согласно данным ЕГРН, можно в общем порядке для любого объекта недвижимости.

Однако возможны ситуации, когда право собственности признается действительным, хотя при этом в ЕГРН оно не зарегистрировано. Это случаи, когда право на объект недвижимости возникло до вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости (ранее возникшее право), а также случаи, когда право собственности на недвижимое имущество возникает в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня госрегистрации права) (ч. 1, 2 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости). В таких случаях право собственности продавца может подтверждаться не выпиской из ЕГРН, а иными документами. Например, если продавец унаследовал участок или получил его в собственность как правопреемник реорганизованной организации на основании соответственно абз. 2 или абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ, то по смыслу разъяснений в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

В любом случае при государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, право собственности на который в ЕГРН не зарегистрировано, государственная регистрация права обязательно будет произведена (ч. 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Обратите внимание: в момент заключения договора продавец может и не быть собственником недвижимости. В таком случае это будет договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455, п. 5 ст. 454 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Учитывайте его особенности.

Для чего и как проверять наличие оснований для возникновения права собственности продавца на участок

Проверить, было ли основание для возникновения права собственности продавца на земельный участок, важно, даже если это право зарегистрировано в ЕГРН. Дело в том, что госрегистрация прав на недвижимое имущество не может подменять собой основание возникновения права (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О). А зарегистрированное право может быть оспорено (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

Узнать об основаниях возникновения права собственности можно из правоустанавливающих документов на участок. Рекомендуем запросить у продавца заверенные копии этих документов, а также документы по предыдущим сделкам с участком.

Какие сведения о земельном участке следует проверить

Перед покупкой земельного участка рекомендуем проверить сведения в отношении него, которые содержатся, в частности:

• в ЕГРН. Сведения из него предоставляются организациям в установленном порядке, в частности можно получить выписку из ЕГРН. Из выписки можно понять, например, поставлен ли участок на кадастровый учет, есть ли обременения, ограничения, категорию земель, виды разрешенного использования;
• публичной кадастровой карте, где можно посмотреть, в частности, площадь и конфигурацию участка, его границы относительно других участков, какие есть смежные земельные участки и их разрешенное использование (что может быть важным для покупателя), наличие красных линий (п. 1 Состава сведений, содержащихся в кадастровых картах, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17.03.2016 N 145);
• документах территориального планирования (например, в генеральных планах поселений, городских или муниципальных округов, схемах территориального планирования муниципальных районов). Такие документы содержат, в частности, положения о территориальном планировании, карты границ населенных пунктов и планируемого размещения объектов местного значения и функциональных зон (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 23 ГрК РФ). Ознакомиться с утвержденными документами территориального планирования можно в том числе на официальном сайте (например, на сайте администрации муниципального образования). Обязанность уполномоченных органов обеспечить доступ к таким документам на официальном сайте следует из ч. 9 ст. 9 ГрК РФ. Проверить эти сведения рекомендуем, поскольку именно на их основе может произойти изъятие земельного участка в будущем;
• правилах землепользования и застройки. Они, в частности, содержат сведения о градостроительном зонировании, о видах разрешенного использования земельных участков, максимальных и минимальных размерах участка и предельных параметрах разрешенного строительства, ограничениях использования земельного участка (п. п. 2, 3 ч. 2, п. п. 1, 2, 3 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Ознакомиться с этими правилами вы можете, например, на официальном сайте (при его наличии) поселения, городского или муниципального округа. Такой вывод следует из ч. 3 ст. 32 ГрК РФ.

Рассмотрим основные моменты, на которые важно обратить внимание при изучении сведений о земельном участке.

Более подробно с данным материалом Вы можете ознакомиться в СПС КонсультантПлюс

Готовое решение: Что рекомендуется проверить покупателю перед покупкой земельного участка (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}